Polski PL English EN Русский RU Українська UK
Polski PL English EN Русский RU Українська UK

Формы договоров купли-продажи недвижимости на первичном рынке

Формы договоров купли-продажи недвижимости на первичном рынке

Покупка жилой недвижимости на первичном рынке связана с множеством формальностей. Ключевую роль в этом процессе играют соглашения, которые клиент заключает с застройщиком на разных этапах инвестирования.

Соглашение о бронировании

Цель соглашения о бронировании - выразить желание приобрести данную недвижимость. Подписывается перед заключением предварительного договора и договора разработки. Для клиента это своего рода гарантия того, что данная квартира не будет продана другому лицу. Очень популярны привлекательные предложения от застройщиков, поэтому бронирование квартиры или дома в виде соответствующего договора - наиболее оправданный шаг.

Конструкция соглашения о резервировании основывается на принципе свободы договора. Это не имеет определения в польском законодательстве. На практике существует два типа этого документа, а именно:

  • соглашение о резервировании, содержащее элементы предварительного соглашения - по этому соглашению стороны имеют право предъявлять претензии в случае неисполнения определенных обязательств,
  • договор бронирования без элементов предварительного договора - это всего лишь декларация о покупке объекта недвижимости, поэтому его расторжение не влечет за собой никаких последствий.

Из-за отсутствия правовых норм единой нисходящей модели соглашения о резервировании не существует, но предполагается, что она должна содержать такие элементы, как:

  • дата и место его заключения,
  • данные обеих сторон,
  • информация о сделках, в том числе с недвижимостью,
  • продолжительность бронирования,
  • цена квартиры или дома,
  • размер комиссионных: комиссия за бронирование, первоначальный взнос или авансовый платеж,
  • подтверждение оплаты резервационного взноса, первоначального взноса или авансового платежа,
  • заключение застройщика о правовом статусе помещения,
  • подписи сторон договора.

В этом случае стоит указать на разницу между комиссией за бронирование, депозитом и авансовым платежом. Комиссия за бронирование не подлежит возврату - если клиент решает не приобретать недвижимость, она возвращается застройщику. В свою очередь, в случае предоплаты застройщик обязан вернуть всю сумму в случае несоблюдения договора. Случай с авансовым платежом заключается в том, что невыполнение контракта может привести к тому, что потерпевшая сторона потребует двойную сумму первоначального платежа. Обменные сборы включены в продажную цену при условии, что в соглашении о резервировании предусмотрено соответствующее положение.

Предварительный договор

Предварительный договор - это соглашение, по которому стороны обязуются подписать обозначенный договор - это то, что ст. 389 Гражданского кодекса. Что касается покупки недвижимости на первичном рынке, то это договор девелопера. Срок действия предварительного договора зависит в первую очередь от его содержания - он должен содержать существенные положения окончательного договора. Регламент не указывает однозначной формулировки этого документа, но он должен содержать:

  • дата и место заключения контракта,
  • данные сторон договора,
  • описание имущества с указанием цены сделки,
  • сумма аванса или депозита,
  • срок подписания соответствующего договора,
  • подписи сторон договора.

Кроме того, в предварительный договор рекомендуется включать, в том числе, записи, касающиеся изменений в строящейся недвижимости или процентов за просрочку платежей, произведенных покупателем.

Заключая предварительный договор, следует помнить о возможности внесения в него дополнительных условий и о том, что не требуется заключать его в виде нотариального акта. Конечно, по многим причинам подписание указанного контракта с нотариусом окупается, потому что это дает основание для записи в земельном и ипотечном регистрах и для судебного приведения в исполнение заключения окончательного контракта. В такой договоренности девелопер не может продать данную недвижимость другому клиенту по более высокой цене. Невыполнение условий договора одной из его сторон дает другой стороне право отказаться от договора.

Контракт на разработку

Соглашение о застройке обязывает застройщика передать право собственности на недвижимость покупателю. Принципы его работы определены в Законе от 16 сентября 2011 года о защите прав покупателя квартиры или дома на одну семью, обычно именуемом договором застройщика. Согласно его положениям, наиболее важными элементами соглашения о разработке являются:

  • дата и место заключения договора,
  • данные сторон договора,
  • цена приобретения недвижимости,
  • информация о недвижимости с особым акцентом на:

- площадь участка,

- правовой статус недвижимости,

- местонахождение недвижимости,

- расположение помещения в здании,

- размер помещения и планировка комнат в нем,

- объем и стандарт отделочных работ,

  • дата перехода права собственности на недвижимость к покупателю,
  • размер и условия выплаты денежных пособий покупателем застройщику,
  • информация, касающаяся:

- счет эскроу жилья,

- банковская или страховая гарантия,

- разрешение на строительство - номер разрешения и наименование органа, выдавшего его,

- дата начала и завершения инвестиций в развитие,

- правила выхода из договора,

- размер процентов и договорных штрафов,

- как измеряется площадь собственности,

- дата и способ уведомления покупателя о получении недвижимости,

- получение покупателем информационного проспекта с приложениями и ознакомление с их содержанием,

- обязательства застройщика (строительство дома, разделение квартиры, переход права собственности и т. д.).

Примечание: договор на разработку должен быть оформлен в форме нотариального акта, в противном случае он недействителен.

Договор купли-продажи

Последний вид договора при покупке недвижимости на первичном рынке - это договор купли-продажи, подписанный в нотариальной конторе. На его основании покупатель становится законным владельцем недвижимости. Документ должен, прежде всего, включать:

  • заявления о выполнении положений девелоперского договора,
  • описание правового статуса недвижимости,
  • описание документов, необходимых для установления отдельной собственности на помещение,
  • расчет сумм, внесенных покупателем на разных этапах реализации инвестиции,
  • правила пользования общими частями собственности.

Покупатель недвижимости может столкнуться с различными контрактами. Заранее стоит знать, что это такое и к чему они относятся.

Поделиться этой записью
Поделиться на Facebook
Поделиться на LinkedIn
Поделиться на Twitter
Поделиться по электронной почте

Подробнее

Вы хотите продать или купить недвижимость?

Напишите нам, и мы избавимся от этой проблемы!

Сайт использует куки для предоставления услуг в соответствии с Политика в отношении файлов cookie, Вы можете указать условия хранения или доступа к куки в вашем браузере.